NIK: Gdzież są nasze drewniane domy?

Spółka Polskie Domy Drewniane SA w Warszawie (PDD SA) powołana została na mocy ustawy w 2019r. w celu zwiększenia w stosunkowo krótkim czasie dostępności mieszkań (przede wszystkim dla osób o umiarkowanych dochodach) oraz wspierania przedsiębiorczości w obszarze energooszczędnego budownictwa drewnianego. Według deklaracji ogłaszanych podczas praca nad ustawą spółka miała wybudować latach 2019-2020 blisko 5000 domów, a w ciągu kolejnych kolejne dziesiątki tysięcy. Według planów zawartych w ocenie skutków nowelizacji ustawy na mocy której powołano spółkę, w zależności od wariantu przewidywano, że w w ciągu 5 lub 8 lat PPD SA wybuduje od 36.250 do 43.500 mieszkań w technologi konstrukcji drewnianej.

Tymczasem "działalność Polskich Domów Drewnianych SA w kontrolowanym okresie nie doprowadziła do zwiększenia dostępności mieszkań na potrzeby społeczeństwa, tj. nie osiągnięto celu, dla którego utworzono tę spółkę" - informuje Najwyższa Izba Kontroli.

• PDD SA nie zrealizowały planów w zakresie utworzenia tzw. banku ziemi.
• PDD SA nie zdołały zniwelować deficytu energooszczędnych mieszkań dla osób umiarkowanie uposażonych.
• W spółce doszło do działań niegospodarnych przy wysokich kosztach rodzajowych.
• NFOŚiGW nie korzystał z przysługujących mu narzędzi nadzoru nad spółką.

Polskie Domy Drewniane SA do połowy 2022r. wybudowały i oddały do użytku 31 lokali mieszkalnych i 2 lokale usługowe, z których do czerwca 2022r. skomercjalizowano tylko 6 lokali mieszkalnych poprzez najem tradycyjny lub najem z dojściem do własności. Wybudowane budynki spełniały wymagania dotyczące budownictwa energooszczędnego.

Najwyższa Izba Kontroli ocenia negatywnie stopień realizacji planowanych przez Polskie Domy Drewniane SA inwestycji mieszkaniowych. Spółka nie zrealizowała także planów w zakresie nabywania nieruchomości do banku ziemi. Opóźniona była również realizacja zadań w zakresie stworzenia potencjału wytwórczego oraz kompetencji w zakresie technologii konstrukcji budynków drewnianych.

Opóźnienia w realizacji inwestycji mieszkaniowych skutkowały praktycznie brakiem przychodów spółki ze sprzedaży towarów i usług (2,9 tys. zł w 2021 r., a 61,3 tys. zł w I półroczu 2022r.), wobec zakładanych z tego tytułu przychodów w 2021r. w wysokości 18,8 mln zł. Od 5 marca 2019r. do 30. czerwca 2022r. spółka wykazała łączną stratę w wysokości 16,4 mln zł.

W momencie publikacji artykułu, spółka opublikowała już sprawozdanie finansowe za 2022r. W minionym roku Polskie Domy Drewniane SA osiągnęły przychody w wysokości 252 tys. zł, strata netto sięgnęła 8,641 mln zł. Oznacza to że od początku działalności do końca 2022r. spółka uzyskała ze sprzedaży 255 tys. zł i wykazała łączną stratę w wysokości 20,5 mln zł. Aktywa PPD spadły ze 120 mln zł do 99,5 mln zł.

W spółce nie zapewniono przestrzegania wszystkich obowiązujących procedur oraz stwierdzono przypadki działań niegospodarnych.

Z kolei NFOŚiGW, jako większościowy akcjonariusz w Polskich Domach Drewnianych SA, mimo posiadanych narzędzi umożliwiających nadzór nad działalnością tej spółki, nie wykorzystywał ich w sposób skuteczny. Dopuścił do funkcjonowania spółki bez zatwierdzonej Strategii Spółki na lata 2020–2023 oraz – od 2021r. – bez planu wieloletniego. W Funduszu nie przestrzegano w pełni postanowień Regulaminu nadzoru właścicielskiego w Narodowym Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. W nieprawidłowy sposób prowadzono Bazę danych o Spółkach nadzorowanych przez NFOŚiGW.

NIK zwraca uwagę, że już na etapie powoływania Polskich Domów Drewnianych SA założono w NFOŚiGW, że biznesplan zostanie opracowany w spółce po jej zawiązaniu, a nie przed jej utworzeniem. Zdaniem NIK szczegółowa analiza koncepcji działania spółki oraz efektywności jej funkcjonowania, w tym zapotrzebowania na kapitał, a także przewidywanych przychodów w krótkiej i dłuższej perspektywie czasowej, powinna być przeprowadzona w NFOŚiGW przed utworzeniem spółki, tym bardziej, że przepisy o jej utworzeniu nie określały terminu jej powołania. Przeprowadzenie takiej analizy było tym bardziej zasadne, że w trakcie prac nad ustawą o zmianie Prawa ochrony środowiska zrezygnowano ze wskazania źródła pozyskiwania gruntów, jakim były niezalesione tereny należące do PGL LP. Spowodowało to, zdaniem NIK, zmianę charakteru funkcjonowania spółki ze społecznego na komercyjny i konieczność uwzględnienia w kalkulacjach wartości lokali mieszkalnych ceny nieruchomości nabywanych na warunkach komercyjnych.

NIK o PDD

Jak wskazuje NIK w swoim raporcie, w mediach dość szybko dostrzeżono problemy spółki, m.in. niejasne przesłanki ekonomiczne stojące za projektem, brak gruntów pod budowę domów lub mieszkań, zmianę charakteru inwestycji spółki ze społecznego, związanego z programem Mieszkanie Plus, na komercyjny. (patrz np.: Drewno.pl w 2018r. pisało: POLSKIE DOMY DREWNIANE: BĘDZIE HIT, CZY WIELKI KIT?) 

Zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym do 2030r. liczba mieszkań przypadająca na 1000 osób powinna w Polsce dorównać aktualnej średniej w Unii Europejskiej, zatem do 2030r. trzeba wybudować (na zasadach rynkowych oraz z pomocą państwa) ok. 2,5 mln mieszkań. PDD SA miały w ciągu 5 lat (2018-2022) wybudować 11.000 mieszkań w budynkach wielorodzinnych i 950 domów w zabudowie jednorodzinnej o wartości 6,637 mld zł.

Od strony organizacyjno-proceduralnej PDD SA zostały dobrze przygotowane - wskazuje NIK. Spółka ma statut, regulaminy oraz procedury realizacji inwestycji mieszkaniowych, sprzedaży lokali i zakupów towarów i usług, a także nabywania nieruchomości. Problem z tym, że np. procedura nabywania nieruchomości nie była aktualizowana przez ponad półtora roku, zaś procedura zakupów towarów i usług nie obejmowała zakupów usług w zakresie badań naukowych i prac rozwojowych - jednego z głównych zadań PDD SA, jakim jest tworzenie lub pozyskiwanie rozwiązań technologicznych w zakresie przetwarzania drewna. W statucie spółki nie zapewniono też zgodności celu jej działalności z zapisami ustawy - Prawo ochrony środowiska.

Przez ponad pół roku 2022 PDD SA działały bez zatwierdzonego planu rzeczowo-finansowego na 2022r. - ten nie został zatwierdzony do 29. sierpnia 2022r., czyli do momentu zakończenia czynności kontrolnych NIK - oraz bez zatwierdzonego przez Walne Zgromadzenie wieloletniego planu strategicznego na lata 2020-2023.

PDD SA w kontrolowanym okresie nie osiągnęły zakładanego celu i nie doprowadziły do zwiększenia dostępności mieszkań. Do połowy 2022r. wybudowały i oddały do użytku 31 lokali mieszkalnych i 2 lokale usługowe, z których do czerwca 2022r. skomercjalizowano tylko 6 lokali mieszkalnych poprzez najem tradycyjny lub najem z dojściem do własności.

Spółka nie zrealizowała także planów w zakresie utworzenia rezerwy nieruchomości przeznaczonych pod cele inwestycyjne - tzw. banku ziemi.

Opóźniona była również realizacja zadań w zakresie stworzenia potencjału wytwórczego oraz kompetencji w zakresie technologii konstrukcji budynków drewnianych.

Działalność ze stratami

W rezultacie opóźnień w realizacji inwestycji PDD SA nie odnotowały do końca 2020r. przychodów ze sprzedaży towarów i usług. W 2021r. wpływy sięgnęły 2,9 tys. zł (zamiast zakładanych 18,8 mln zł), a w I półroczu 2022r. 61,3 tys. zł. Od 5. marca 2019r. do 30. czerwca 2022r. spółka wykazała łączną stratę w wysokości 16,4 mln zł. W okresie objętym kontrolą aktywa spółki zmniejszały się w stosunku do kapitału podstawowego z 50 do 43,2 mln zł (w 2020r.) i ze 120 do 102,5 mln zł (w pierwszej połowie 2022r.).

Łącznie koszty rodzajowe w kontrolowanym okresie wyniosły 82,9 mln zł (w tym koszty pozyskania nieruchomości - 49,6 mln zł, koszty realizacji projektów inwestycyjnych - 17,0 mln zł). Koszty wynagrodzeń wraz z kosztami ubezpieczeń społecznych i innymi świadczeniami stanowiły średnio 50,3% kosztów rodzajowych spółki.

NIK wskazuje też, że w kontrolowanym okresie (do połowy 2022r.) koszty wynagrodzeń wraz z kosztami ubezpieczeń społecznych i innymi świadczeniami na rzecz pracowników ponoszone przez spółką stanowiły średnio 50,3% kosztów rodzajowych.

W PDD SA nie przestrzegano wszystkich obowiązujących procedur - czytamy dalej w raporcie NIK. Stwierdzono też przypadki działań niegospodarnych, m.in. w związku z opłacaniem usług kancelarii prawnej świadczonych na rzecz sprzedających nieruchomość położoną w Pułtusku.

Spółka dokonywała zakupu gruntów dla stworzenia banku ziemi i realizacji zaplanowanych inwestycji mieszkaniowych, ale nie zrealizowała w tym obszarze planu nawet w 45%. Ponadto przy zakupie nieruchomości gruntowych nie przestrzegała własnej Procedury nabywania nieruchomości do realizacji inwestycji budowlanych, mieszkaniowych i usługowych, co także groziło niegospodarnością. Spółka wypłacała wysokie zaliczki i zadatki za nabywane działki, sięgające łącznie powyżej 70% ceny sprzedaży, co pogarszało jej płynność finansową.

W PDD SA nie przestrzegano też wewnętrznego regulaminu organizacyjnego.

PDD SA podpisały umowę kupna nieruchomości położonej w Pułtusku, mimo że spółka nie uzyskała decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji na nieruchomości, co było jednym z warunków zawieszających zawarcie tej umowy.

Przy realizacji inwestycji mieszkaniowej w Choroszczy w PDD SA podjęto decyzję o wykonaniu robót dodatkowych związanych z możliwością zagospodarowania sąsiedniej działki, której zakup okazał się niemożliwy. Skutkowało to zwiększeniem kosztów realizowanego przedsięwzięcia o blisko 200 tys. zł.

Wybudowane budynki spełniały wymagania dotyczące budownictwa energooszczędnego.

Z kolei NFOŚiGW, jako większościowy akcjonariusz w PDD SA, mimo posiadanych narzędzi umożliwiających nadzór nad działalnością tej spółki nie wykorzystywał ich w sposób skuteczny. Dopuścił do funkcjonowania spółki bez zatwierdzonej Strategii Spółki na lata 2020-2023 oraz - od 2021r. - bez planu wieloletniego.

Już na etapie powoływania PDD SA założono w NFOŚiGW, że biznesplan zostanie opracowany w spółce po jej zawiązaniu, a nie przed jej utworzeniem, nie przeprowadzono też analizy koncepcji działania i efektywności funkcjonowania spółki - tymczasem wg NIK kolejność powinna była być odwrotna, tym bardziej że przepisy o utworzeniu spółki nie określały terminu jej powołania.

Choć wśród zadań PDD SA przewidziano utworzenie spółki celowej do realizacji inwestycji mieszkaniowych, PDD SA nie zawarły porozumienia z Krajowym Zasobem Nieruchomości w tej sprawie.

Realizacja inwestycji mieszkaniowych w wielu lokalizacjach (m.in. w Choroszczy, w Łodzi i w Pułtusku) była opóźniona, a w innych (Lublin, Parzniew, Słomin) nawet ich nie rozpoczęto. Dla inwestycji w Środzie Śląskiej nie opracowano w 2021r. koncepcji architektoniczno-urbanistycznej - przeniesiono ją do planu na rok 2022.

Opóźnienia dotknęły także budowę własnego potencjału wytwórczego PDD SA, a na działania w zakresie produkcji domów modułowych, które ostatecznie nie doprowadziły do zawiązania spółki produkcyjnej, wydano w okresie czerwiec 2020r. - wrzesień 2021r. ponad 1,170 mln zł.

Spółka wydała też ponad 440 tys. zł na budowę strony internetowej, która miała wspomóc sprzedaż autorskich projektów domów i zapewnić pełną obsługę klientów chcących wybudować dom na swoich działkach. Do 29. lipca 2022r. PDD SA nie odnotowały zakładanych przychodów z tego tytułu. Przy tym wyboru oferty na zbudowanie owej strony dokonano niezgodnie z Procedurą zakupu towarów i usług, a wartość zawartej umowy była wyższa o 99,9 tys. zł od kwoty określonej w uchwale Zarządu spółki.

Sprawozdania PDD SA z działalności nie stanowiły podstawy do rzetelnej oceny funkcjonowania spółki, ponieważ nie zawierały zestawień uzyskanych efektów wobec przyjętych planów rocznych, a także stopnia i przyczyn niepełnej realizacji tych planów oraz zakładanych wskaźników efektywności.

Wnioski pokontrolne

W celu zwiększenia dostępności mieszkań na potrzeby społeczeństwa Najwyższa Izba Kontroli wystąpiła do:

• Prezesa Rady Ministrów - z wnioskiem o podjęcie działań mających na celu stworzenie zachęt dla realizacji inwestycji mieszkaniowych w formie energooszczędnego budownictwa drewnianego.
• Ministra Klimatu i Środowiska - w związku z niezrealizowaniem celu społecznego, dla którego utworzono PDD SA, o podjęcie działań w celu stworzenia warunków prawnych, organizacyjnych i finansowych, niezbędnych dla realizacji przez PDD SA celu społecznego.
• Prezesa Zarządu NFOŚiGW - przeprowadzenie analizy koncepcji działania PDD SA z uwzględnieniem efektywności ich funkcjonowania w kontekście zasadności dalszego finansowania spółki ze środków publicznych.